Як оформити присадибну ділянку,
якщо житловий будинок придбано після 2013 року?  

         Коротка відповідь:

         Частиною шостою статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Отже, враховуючи, що житловий будинок придбаний після 2013 року, продавець мав замовити технічну документацію щодо встановлення (відновлення) земельної ділянки в натурі (на місцевості), за якою ця ділянка мала бути зареєстрована у Державному земельному кадастрі.

         Земельний кодекс України, Закони «Про землеустрій» та «Про Державний земельний кадастр» передбачають можливість зареєструвати земельну ділянку в Державному земельному кадастрі власником житлового будинку на підставі технічної документації зі встановлення (відновлення) земельної ділянки в натурі (на місцевості) без дозволу місцевої ради.

         Новий власник житлового будинку маєте право звернутися до Держгеокадастру або до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАПу) та отримати витяг з Державного земельного кадастру про зареєстровану в ньому земельну ділянку (земельні ділянки). Після цього, враховуючи кількість виданих витягів з кадастру, відповідно діяти.

  Повна відповідь – «Землевпорядний вісник» №12, 2017

Чи може рада вилучити приватизовану земельну ділянку?

         Коротка відповідь:

         Чинне законодавство передбачає можливість вилучення земельних ділянок, але лише з користування. Так, статтею 149 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування на підставі та в порядку, передбачених цим Кодексом.

         Вилучення земельних ділянок провадиться за згодою землекористувачів. У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.

         Приватну земельну ділянку рада може лише викупити, у тому числі для суспільних потреб.

         Крім викупу для суспільних потреб, відповідно до Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності» міська рада може запропонувати та передати взамін іншу земельну ділянку, для чого необхідно буде укласти договір міни.

  Повна відповідь – «Землевпорядний вісник» №11, 2017

Чи може приватизувати земельну ділянку член гаражного кооперативу?

         Відповідно до статті 121 Земельного кодексу України кожний громадянин України має право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара.

         Отже, законодавством передбачено можливість безоплатної приватизації громадянином України земельної ділянки площею до 0,01 га для будівництва індивідуального гаража.

          Якщо йдеться не про індивідуальний гараж, а гараж члена кооперативу в межах гаражно-будівельного кооперативу, то член такого кооперативу отримував можливість згідно з внутрішнім розподілом отримати окремий гараж для свого автомобіля. Оформлене право власності на гараж у гаражно-будівельному кооперативі не дає права його членам приватизовувати окремі земельні ділянки під своїми гаражами, адже, як правило, ці гаражі не є самостійними, а мають спільні з іншими гаражами під’їзди, огорожу, стінки тощо. Індивідуальним є тільки в’їзд у гараж.

Чи є зміна громадянства підставою для припинення права власності
на пайову землю?

         Чинна редакція мораторію на відчуження земельних пайових ділянок (п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України) забороняє будь-яке відчуження таких ділянок їх власниками, не прив’язуючись до громадянства України. Тобто, якщо право власності на земельну ділянку або її частину набуте тоді, коли особа була громадянином України і лише згодом змінила громадянство, це не дає право такій особі відчужити свою пайову земельну ділянку або її частину допоки діє мораторій.

         Звертаємо увагу, що відповідно до статей 22 та 81 Земельного кодексу України іноземні громадяни та особи без громадянства не можуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

         Виключенням з цього є спадкування. Тобто, якщо іноземець або особа без громадянства набули у власність сільськогосподарську землю шляхом спадкування, то спеціальна норма частини четвертої статті 81 зобов’язує такого спадкоємця відчужити земельну ділянку протягом року. І лише у цьому випадку норми пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу щодо заборони на відчуження пайових земельних ділянок не будуть розповсюджуватися. Тобто іноземець або особа без громадянства як власник успадкованої ним (нею) пайової земельної ділянки може її продати, подарувати або іншим шляхом відчужити.

         Якщо ж особа набула у власність пайову земельну ділянку як громадянин України, а згодом змінила громадянство, допоки діє мораторій не матиме права на відчуження такої ділянки або її частини.

Чи можуть забудовуватися землі ОСГ (рілля, пасовища)?  

         Коротка відповідь:

         Відповідно до ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (далі - будівельний паспорт).

         Статтею 376 Цивільного кодексу України визначено випадки, за яких будівництво вважається самочинним та наслідки його здійснення.

         Так, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

         Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

         Забудова земель особистого селянського господарства чинним законодавством не передбачена. Для ведення особистого селянського господарства надаються сільськогосподарські угіддя – рілля, пасовища чи сінокоси. Забудовані землі сільськогосподарського призначення відносяться до несільськогосподарських угідь (ч. 2 ст. 22 Земельного кодексу України).

         Самовільна зміна угідь земель сільськогосподарського призначення, як і самовільна забудова земельних ділянок, є правопорушенням. 

Товариство орендує нежиле приміщення на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку. Чи маємо ми самостійно сплачувати до бюджету земельний податок чи відшкодовувати орендодавцю приміщення відповідні суми цього податку? У договорі не передбачено таке відшкодування.

         Відповідно до п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) плата за землю – обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (далі – орендна плата).

         Згідно зі ст. 269 ПКУ платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та постійні землекористувачі.

         Водночас згідно зі ст. 796 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

         При цьому ст. 797 ЦКУ визначено, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

         Таким чином, під час укладання договору оренди будівлі, споруди (їх частини), нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку за домовленістю сторін до складу орендної плати може бути віднесено плату за користування земельною ділянкою.

         Отже, у нашому випадку товариство не є самостійним платником земельного податку до бюджету.  

Земельна ділянка розташована за межами населеного пункту.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проведена.
За якою ставкою буде обчислюватися сума земельного податку
за таку земельну ділянку та хто встановлює ставку податку?

         Ставки земельного податку за земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів, нормативну грошову оцінку яких не проведено, встановлені статтею 277 Податкового кодексу України (далі – ПКУ).

         Так, для таких земельних ділянок, ставка податку встановлюється у розмірі не більше 5 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, а для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 % та не більше 5 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

         Як бачимо, ПКУ встановлює граничні розміри ставок земельного податку для вказаних земель.

         Слід зауважити, що плата за землю, як місцевий податок в складі податку на майно, запроваджується на території відповідних територіальних громад рішеннями сільських, селищних, міських рад та рад об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад. Плата за землю є обов’язковою для встановлення відповідною радою.

         При прийнятті рішення про встановлення місцевих податків та зборів обов’язково визначаються об’єкт оподаткування, платник податків і зборів, розмір ставки, податковий період та інші обов’язкові елементи, визначені ст. 7 ПКУ з дотриманням критеріїв, встановлених розділом ХІІ «Податок на майно» ПКУ для відповідного податку чи збору (п.п. 12.3.2. п. 12.3. ст. 12 ПКУ).

         Відповідно до п.п. 12.4.1. п.12.4. ст. 12 ПКУ до повноважень сільських, селищних, міських рад та рад об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, належить, зокрема, встановлення ставок місцевих податків та зборів, але виключно в межах ставок, визначених ПКУ.

         Отже, щоб правильно обчислити суму податкового зобов’язання із земельного податку суб’єкту господарювання слід ознайомитися з рішенням відповідної ради, на території якої знаходиться земельна ділянка, яким і встановлюється ставка цього податку.   

Суб’єкт господарювання уклав з міською радою договір сервітуту.
У договорі встановлено розмір плати та коди бюджетної класифікації,
на які мають бути перераховані кошти. Чи повинен суб’єкт крім плати,
визначеної у договорі, сплачувати до місцевого бюджету плату за землю
відповідно до Податкового кодексу України?  

         Податковий кодекс України (далі – ПКУ) регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов’язки їх посадових осіб під час адміністрування податків, а також відповідальність за порушення податкового законодавства (п. 1.1 ст. 1 ПКУ).

         Договірні відносини щодо користування земельними ділянками визначаються цивільно-правовими угодами, зміст та порядок укладення яких регулюються Земельним кодексом України (далі – ЗКУ) та Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

         Відповідно до розділу ІІІ Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) одним із видів прав на землю є право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою.

         Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею (частини третя ст. 98 ЗКУ).

         Як визначає п.п. 14.1.147. п. 14.1. ст. 14 ПКУ, плата за землю справляється у двох формах: земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності. Тобто, норми ПКУ поширюються виключно на цивільно-правові угоди в частині надання у тимчасове платне користування земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди.

         Податковий кодекс України не визначає норм з оподаткування земельних ділянок, щодо яких встановлений земельний сервітут за відповідними договорами.  

         У разі укладення договору земельного сервітуту, власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, а також має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту (частина третя, четверта ст. 101 ЗКУ).

         Отже, суб’єкт господарювання, який отримав право користування земельною ділянкою за укладеним з органом місцевого самоврядування договором земельного сервітуту, не є платником плати за землю відповідно до норм Податкового кодексу України.