Рынок сельскохозяйственных земель в Украине

        Четверть века назад, в 1991 году, Украина избрала для себя «рыночный» путь развития экономики, который предусматривает частную собственность на средства производства, самыми важными из которых являются земли сельскохозяйственного назначения. При этом были борьба разных мнений, взвешивание положительных и негативных сторон, апелляция к авторитетам и даже ко Всевышнему, политический авантюризм и авторитарный прагматизм и многое другое.

        Между тем сторонники рынка победили, и в Украине была провозглашена и законодательно закреплена частная собственность на средства производства, в том числе и на земли сельскохозяйственного назначения как базы того же сельскохозяйственного производства. Правда,
с самого начала акцентировалось внимание на разногласиях общенародной и частной собственности на землю, принципах распределения сельскохозяйственных земель, объемах прав, возможностях их использования, многих других проблемах земельных отношений. Однако частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения в Украине существует с декабря 1991-го — января 1992-го (законы Украины «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О формах собственности на землю»), закреплена в Земельном кодексе Украины 1992 г., а чуть позже — и в Конституции Украины 1996 г.

       В 1994—1995 гг. начался масштабный процесс передачи государственных земель в коллективную и частную собственность для сельскохозяйственного производства, новый импульс этот процесс получил в 1999— 2000 гг., после известного Указа Президента Украины Л. Кучмы «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» (1999 г.). Результаты передачи в коллективную собственность и паевание сельхозземель были закреплены в новой редакции Земельного кодекса Украины (2001 г.). При этом были предусмотрены переходные положения об ограничении права распоряжения земельными участками новыми собственниками, в частности запрет на внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ, отчуждение земельных участков сельхозназначения и прав на них (кроме обмена и наследования),
а также максимальный размер прав на эти участки (не более 100 га).

       Предполагалось, что эти ограничения будут действовать до 1 января 2005 г. (норма 100 га — до 1 января 2010 г.), но они действуют до сегодняшнего дня. В октябре 2016 г. Верховная Рада Украины приняла решение об очередном продлении моратория на куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Что имеем

       В результате земельной реформы, продолжающейся в Украине с 1990—1991 гг., почти 75% сельскохозяйственных земель были переданы в частную собственность. В государственной собственности осталось 10,4 млн. га сельхозугодий (25,1%), еще 0,1% находится в коммунальной собственности.

        6,7 млн. граждан получили право на земельную долю (пай), 1,2 млн. из них присоединили эти паи (земельные участки) к своим личным хозяйствам, а 17,1 млн. га рас-паеванных сельхозземель сдаются в аренду для сельскохозяйственного использования.

       Около 17% договоров аренды сельхозземель заключены на срок более 10 лет, еще 45% — от 8 до 10 лет. Очевидно, что значительная часть частных земель используется арендаторами, причем на достаточно длительный срок.

       Исходя из относительно высокого уровня рентабельности сельскохозяйственного производства в Украине, который в 2015 г. по сельхозпредприятиям составлял 30,5%, использование сельхозземель должно приносить крестьянам приличные (для Украины) дивиденды. Однако уровень арендной платы за тот же 2015 г. — в среднем 864 грн. за гектар. Для сравнения: в США в позапрошлом году он достигал от 65 долл./га в Монтане до 625 долл./га в Калифорнии, то есть от 1625 до 15625 грн.

       Основная часть дохода от арендованных земель остается у арендатора, а могла быть у собственника.

       Что касается институционного обеспечения, то большинство институтов рынка сельхозземель в Украине уже сформированы. В основном задержка за специальным законодательством, которое должно обеспечить движение в нужном направлении, и за состоянием экономики, поскольку в условиях ее упадка сложно поддержать необходимую высокую ликвидность земли.

Проблемы

       Если говорить о проблемах арендованных сельхозземель, то они сводятся к двум — недостаточно высокий уровень арендной платы и потеря плодородия почвы (арендаторы, особенно «краткосрочные», не заинтере-сованы вкладывать значительные средства в поддержку плодородия почвы).

       Для собственников, кроме указанных проблем, есть много других. Прежде всего, как сегодня подчеркивают некоторые политики и юристы, это фактическое отсутствие права распоряжения земельным участком (кроме самостоятельного использования или передачи в аренду), а проще — невозможности продать или подарить свой участок.

       Во-вторых, в нынешних нестабильных условиях на крестьянина «давит» много обстоятельств, которые побуждают его решить свои проблемы за счет отчуждения собственного земельного участка. Для примера приведем самые острые, а именно — невозможность самостоятельной обработки или неперспективность арендной платы для людей преклонного возраста, отсутствие интереса и перспективного выбора для наследников, критические жизненные обстоятельства для отдельных семей и граждан и т. п.

       Но ведь мораторий на продажу земель сельхозназначения появился не случайно. Это наглядно подтвердил краткосрочный опыт «свободного рынка сельхозземель» в нашей стране, который функционировал в период с 1996-го по 2000 г. Среди основных его уроков нужно выделить: отсутствие ценовых ориентиров и конкуренции покупателей (в результате этого участки продавались значительно дешевле их рыночной стоимости), отчуждение крестьян от собственности на землю, формирование рантье (профессиональных арендодателей), недостаточных условий для перехода земель к эффективным собственникам, приобретение земель для дальнейшей перепродажи и др.

       Собственно, эти причины стали базовыми для введения моратория на продажу земель сельхозназначения, который оказался преградой на пути привлечения инвестиций в отрасль, обеспечение нормального, принятого во всем мире, земельно-ипотечного финансирования сельхозпроизводства мелких товаропроизводителей (для крупных есть другие, более привлекательные условия кредитования), возможности расширения земельного надела или начинание сельхоздеятельности, наращивание капитализации (стоимости) крестьянских
хозяйств и др.

       С точки зрения большинства наших западных консультантов, прежде всего Международного валютного фонда, мораторий сдерживает развитие предпринимательства в нашей стране и его необходимо отменить.

       Вопрос рынка сельхозземель еще и чрезмерно политизирован. В его оценке преобладают неэкономичные аргументы. Например, земля (вполне справедливо) определяется самой большой ценностью украинского народа, а потому не может быть товаром (действительно, товаром может быть только конкретный земельный участок, на который есть спрос): земля является невоспроизводимым природным ресурсом, а потому ее нельзя передавать в частную собственность (почти во всех странах есть частная собственность на земли сельхозназначения, включая Украину, где она составляет 75%). Этот перечень можно продолжать, но суть этих аргументов одна — «нельзя, потому что нельзя».

Что дальше?

       Основная проблема в том, что мораторий на оборот земель сельхозназначения уже много лет «консервирует» существующую ситуацию. Земельные участки оформлены как частные, однако использовать все преимущества этого статуса собственник не может. Реальным выходом из сложившейся ситуации может быть или отказ от частной собственности на эти участки (путем выкупа государством или национализации), или отмена моратория и внедрение рыночного оборота сельхозземель.

       Результаты наших исследований свидетельствуют, что для успешного развития сельской экономики нужно идти другим путем. Но введение оборота сельхозземель должно проходить поэтапно, причем на первом этапе — исключительно в пользу крестьян, то есть сельских жителей, лично занятых сельскохозяйственным производством.

       Осуществить такой подход возможно через законодательное закрепление: исключительного права приобретения земельного участка гражданином, имеющим опыт работы в сельском хозяйстве и (или) сельскохозяйственное образование; обязательное проживание покупателя в населенном пункте, где размещен участок; ограничение максимального размера участка, который покупается. Также желательно приоритетное право покупки закрепить за собственниками или арендаторами соседних участков, а желающим купить землю — предоставлять беспроцентный кредит (компенсировать процентную ставку).

       Бесспорно, нужно создать и систему поддержки ликвидности (достаточно высокой цены) земельных участков, особенно сначала, когда рынок предложения будет перенасыщен. Регулятором этого процесса мог быть специализированный земельный банк, покупая земельные участки в случае избыточного предложения и продавая — в случае повышения спроса.

       Учеными Национального научного центра «Институт аграрной экономики» разработана специальная «дорожная карта» введения оборота сельскохозяйственных земель, которой определены основные механизмы и временные рамки такого введения.

Ожидаемые результаты

       Через запуск рынка в предложенном виде в Украине:

— сформируются оптимальные размеры семейных фермерских хозяйств, способных привлекать под собственную землю кредиты и инвестиции для развития деятельности;

— значительно расширится базовый для села средний класс — часть постоянного сельского населения, которое не нуждается в государственной поддержке, и обеспечивает себя рабочими местами;

— будут наработаны механизмы регулирования рынка и его ценовые ориентиры при минимальных негативных последствиях: вариант покупателей-крестьян практически беспроигрышный, апробирован мировой практикой и отвечает цели земельной реформы, проводимой в Украине;

— ускорится развитие сельского предпринимательства и, на его основе, улучшится качество жизни сельского населения.

       В конечном результате, ускорится рост сельского хозяйства, повысится авторитет государства, которое последовательно реализует общепризнанные принципы рыночной экономики.