ЮРИДИЧНІ ОБОВ’ЯЗКИ ВЛАСНИКІВ ТА КОРИСТУВАЧІВ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
ЗА ПРАВОЧИНАМИ ТА РІШЕННЯМИ СУДІВ

    Крім обов’язків землевласників і землекористувачів, встановлених Конституцією, Земельним кодексом та іншими цивільно-правовими актами, які ми розглядали в попередньому випуску, існують й інші, які можуть встановлюватися окремо щодо конкретного (окремо взятого) землекористувача або землевласника.
    Зокрема, юридичні обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів, які визначені в чинному земельному законодавстві, можуть конкретизуватися в земельно-правових договорах та інших правочинах (заповітах, заставних, довіреностях тощо).

НОРМАТИВНІ ТА ДОГОВІРНІ ОБОВ’ЯЗКИ, ЩО ВСТАНОВЛЮЮТЬСЯ ДОГОВОРАМИ
ТА ІНШИМИ ПРАВОЧИНАМИ, ПРЕДМЕТОМ ЯКИХ Є ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА

    Що ж ми розуміємо під «правочином» та «договором»? Правочином (угодою) в земельному праві є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Договором у земельному праві є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення їх земельних прав та обов'язків. Саме суб’єктивні права та юридичні обов’язки пов’язують сторін земельно-правових договорів та інших правочинів.

    Суб’єкти земельних правовідносин залежно від особливостей їх правового становища можуть укладати договори купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, інші цивільно-правові угоди (оренди, довічного утримання, страхування, управління, сервітуту, емфітевзису, суперфіцію тощо), предметом яких є земельна ділянка. Обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів, які визначаються в договорах та інших правочинах, можна поділити на нормативні та договірні. Нормативними обов’язками є такий вид та міра необхідної поведінки суб’єктів договірних відносин, яка передбачена нормами чинного земельного та цивільного законодавства. Такі обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів визначають зміст земельно-правових договорів.

ДОГОВОРИ ВІДЧУЖЕННЯ

• за договором купівлі-продажу земельної ділянки одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму;
• за договором ренти земельної ділянки одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність земельну ділянку, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі;
• за договором дарування земельної ділянки одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно земельну ділянку (дарунок) у власність;
• за договором міни земельної ділянки кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку чи певний товар.
• за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність земельну ділянку, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

ДОГОВОРИ КОРИСТУВАННЯ

• за договором оренди відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
• за договором емфітевзису відповідно до ст. 407 — ст. 410 Цивільного кодексу України за договором користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) власник земельної ділянки зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав, а землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом, ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
• за договором суперфіцію згідно зі ст. 413 — 415 Цивільного кодексу України за договором користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (договір суперфіцію) землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, інші платежі, встановлені законом, а також використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

ІНШІ ДОГОВОРИ

• За договором страхування земельної ділянки одна сторона (страховик) зобов’язується у разі настання певної події (страхового випадку) виплатити другій стороні (страхувальникові) або іншій особі, визначеній у договорі, грошову суму (страхову виплату), а страхувальник зобов’язується сплачувати страхові платежі та виконувати інші умови договору.
• За договором управління земельною ділянкою одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк земельну ділянку в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цією земельною ділянкою в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

ІСТОТНІ (ОБОВ’ЯЗКОВІ) ТА ФАКУЛЬТАТИВНІ (ДОДАТКОВІ) ОБОВ’ЯЗКИ,
ЩО ВСТАНОВЛЮЮТЬСЯ ДОГОВОРАМИ

    Договірними обов’язками власників земельних ділянок та землекористувачів є такий вид та міра необхідної поведінки зобов’язаної особи, яка визначається домовленістю сторін певного договору. Договірні обов’язки власників та користувачів земельних ділянок поділяються на істотні (обов’язкові) та факультативні (додаткові).

Істотні (обов’язкові) обов’язки

Істотні (обов’язкові) обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів – це така необхідна поведінка зобов’язаних суб’єктів, без досягнення згоди щодо її виду та міри земельно-правовий договір вважається не укладеним. Перелік таких обов’язків визначається в нормах чинного законодавства. Зокрема, відповідно до ст. 132 ЗК України угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити зобов'язання сторін.

Істотні обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів визначені також у типових договорах:

• Типовому договорі оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220,
• Типовому договорі оренди земельної частки (паю), затвердженому наказом Держкомзему України від 17 січня 2000 р. № 5,
• Типовому договору про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 4 березня 2004 р. № 266 та ін.

Відповідно до Типової форми охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 грудня 2001 р. № 1768, власник (користувач) пам'ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов’язані:

• використовувати пам'ятку (її частину) відповідно до визначеного в договорі виду використання;
• утримувати територію пам'ятки упорядженою;
• не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що можуть зашкодити пам'ятці;
• безперешкодно допускати представників органу охорони чи уповноважених ним осіб для здійснення контролю за виконанням правил утримання зазначеної пам'ятки (її частини), її території та зон охорони або для її наукового обстеження тощо.

    Типовим договором про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на виконавця покладено обов’язок виконати з дотриманням вимог законодавства проектно-вишукувальні роботи з розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а на замовника – прийняти та оплатити виконані роботи.

Факультативні (додаткові) обов’язки

    Факультативні (додаткові) обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів – це така необхідна поведінка зобов’язаних суб’єктів, досягнення згоди щодо її виду та міри не впливає на факт укладення земельно-правових договорів. Проте такі факультативні обов’язки не можуть суперечити вимогам чинного законодавства. Зокрема, відповідно до ст. 27 Земельного кодексу України сільськогосподарські підприємства, установи та організації, особисті селянські і фермерські господарства, які об'єднуються в асоціації та інші організаційно-правові форми, зберігають право на свої земельні ділянки, якщо інше не передбачено договором. За ст. 403 Цивільного кодексу України особа, яка користується земельним сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

    Відповідно до Закону України “Про оренду землі” у разі дострокового припинення договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право оренди якої набуто за результатами аукціону чи конкурсу, орендодавець зобов’язаний:

• відшкодувати орендарю витрати на його набуття у строки, визначені умовами договору та законом, і збитки, які понесе орендар внаслідок дострокового припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 6);
• ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 11);
• у разі якщо договором оренди земельної ділянки передбачено використання нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, пов'язані з цим витрати покладаються на орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 26);
• у разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 28) тощо.

    Про можливість закріплення факультативних обов’язків власників земельних ділянок зазначається і в Законі України “Про іпотеку”, відповідно до якого ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором (ст. 5); іпотекодавець зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов'язок не покладено на іпотекодержателя (ст. 8) та ін.

ОБОВ’ЯЗКИ ВЛАСНИКІВ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ТА ЗЕМЛЕКОРИСТУВАЧІВ,
ЩО ВИЗНАЧАЮТЬСЯ В ІНШИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ПРАВОЧИНАХ (УГОДАХ):
ЗАПОВІТАХ, ЗАСТАВНИХ, ДОВІРЕНОСТЯХ

    Крім земельно-правових договорів, обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів визначаються також в інших земельних правочинах (угодах): заповітах, заставних, довіреностях тощо. Відповідно до ст. 1233 Цивільного кодексу заповітом є особисте розпорядження фізичної особи на випадок своєї смерті. Заповідач має право зробити у заповіті заповідальний відказ. Предметом заповідального відказу може бути передання відказоодержувачеві у власність або за іншим речовим правом земельної ділянки, що входить або не входить до складу спадщини. При цьому на спадкоємця, до якого переходить така земельна ділянка, заповідач має право покласти обов’язок надати іншій особі право користування такою ділянкою. Заповідач може зобов’язати спадкоємця земельної ділянки також до вчинення певних дій немайнового характеру, зокрема щодо розпорядження особистими паперами, визначення місця і форми здійснення ритуалу поховання. Заповідач може зобов’язати спадкоємця до вчинення певних дій, спрямованих на досягнення суспільно корисної мети. Спадкодавець має право встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб.

ОБОВ’ЯЗКИ ВЛАСНИКІВ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ТА ЗЕМЛЕКОРИСТУВАЧІВ, ВСТАНОВЛЕНИХ В СУДОВИХ РІШЕННЯХ

    Юридичні обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів можуть встановлюватися в судових рішеннях. Відповідно до ст. 124 Конституції України правосуддя в Україні здійснюється виключно судами. Юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. У сфері земельних правовідносин суди застосовують норми земельного права, зокрема встановлюють, змінюють та припиняють права та обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів.

    Так, згідно із ст. 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку з порушенням переважного права купівлі суд може прийняти рішення про переведення прав та обов'язків покупця на співвласника такої ділянки. За ст. 417 зазначеного Кодексу у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк, якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки.

    Суд встановлює обов’язки власників землі та землекористувачів визначаючи порядок спільного використання земельних ділянок, одержаних громадянами внаслідок приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані та функціонують меліоративні системи (ст. 26 Земельного кодексу України), приймаючи рішення про розподіл несільськогосподарських угідь при ліквідації сільськогосподарських підприємств (ст. 30 Земельного кодексу України), встановлюючи порядок володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності (ст. 88 Земельного кодексу України).

ДОДАТКОВІ ОБОВ’ЯЗКИ, ЯКІ ВСТАНОВЛЮЮТЬСЯ РІШЕННЯМИ СУДІВ

    Рішення судів можуть бути спрямовані на встановлення додаткових обов’язків власників земельних ділянок та землекористувачів, крім тих, які визначені в нормативно-правових актах та земельно-правових договорах. Так, у випадку нанесення шкоди іншим суб’єктам земельних правовідносин (фізичним чи юридичним особам, державі, територіальним громадам, Українському народу) суд може покласти на власника чи користувача земельної ділянки обов’язок відшкодувати завдані збитки або моральну (немайнову) шкоду. Рішенням суду особа, яка здійснила самочинне будівництва на земельній ділянці, може бути зобов’язана знести нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, за власний рахунок, а у випадку істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил — може бути зобов’язана провести відповідну перебудову. Судовим рішенням може бути встановлений земельний сервітут. Відповідно до ст. 29 Закону України «Про оренду землі» рішенням суду встановлюється обов’язок щодо відшкодування збитків унаслідок зміни стану орендованої земельної ділянки у разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків.

    Суди покладають обов’язки на власників земельних ділянок та землекористувачів щодо відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також повернення самовільно чи тимчасово зайнятих земельних ділянок, строк користування якими закінчився. Судові рішення можуть бути юридичною підставою проведення землеустрою (ст. 22 Закону України «Про землеустрій») та експертної грошової оцінки земельних ділянок (ст. 13 Закону України «Про оцінку земель»), що породжує виникнення відповідних обов’язків у правозобов’язаних суб’єктів.

РІШЕННЯ СУДІВ, СПРЯМОВАНІ НА ЗМІНУ АБО ПРИПИНЕННЯ
ОБОВ’ЯЗКІВ ВЛАСНИКІВ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ТА ЗЕМЛЕКОРИСТУВАЧІВ

    Рішення судів можуть бути спрямовані на зміну обов’язків власників земельних ділянок та землекористувачів. Обов’язки суб’єктів земельних правовідносин можуть змінюватися шляхом зміни умов договору або іншого правочину. Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

     Рішеннями судів можуть припинятися обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів. Так, земельні обов’язки можуть припинятися у випадку визнання судом недійсним земельного правочину, вчиненого:

•  неповнолітньою особою за межами її цивільної дієздатності без згоди батьків (усиновлювачів), піклувальників;
•  фізичною особою, цивільна дієздатність якої обмежена, за межами її цивільної дієздатності або недієздатною фізичною особою;
•  у момент, коли фізична особа не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними;
•  під впливом помилки, обману або насильства;
•  а також фіктивного правочину тощо.

    Відповідно до ст. 403 Цивільного кодексу України особа, яка користується сервітутом, може бути звільнена від обов’язку вносити плату за користування майном за рішенням суду. За ст. 153 Земельного кодексу України колишній власник земельної ділянки, яка викуплена для суспільних потреб, має право звернутися до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання договору викупу земельної ділянки та відшкодування збитків, пов’язаних з викупом, якщо після викупу земельної ділянки буде встановлено, що земельна ділянка використовується не для суспільних потреб.

    Судові рішення можуть містити роз’яснення обов’язків власників земельних ділянок та землекористувачів. Так, відповідно до ст. 213 Цивільного кодексу України на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину. При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з’ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

    За своїм юридичним значенням судові рішення можуть підтверджувати обов’язки власників земельних ділянок та землекористувачів, які виникають на підставі договорів або інших правочинів. Зокрема, відповідно до ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. За ст. 224 та ст. 226 зазначеного Кодексу на вимогу заінтересованої особи земельний правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування, може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування. На вимогу опікуна земельний правочин, вчинений недієздатною фізичною особою, може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він вчинений на користь недієздатної фізичної особи.

    У випадку невиконання обов’язків суд може зобов’язати правозобов’язану особу до вчинення (утримання від вчинення) певних дій, передбачених нормативно-правовими актами чи земельно-правовими договорами. Так, відповідно до ст. 13 Цивільного кодексу України суд може зобов’язати власника земельної ділянки чи землекористувача припинити зловживання своїми правами, якщо така особа порушує права інших осіб, завдає шкоди довкіллю або культурній спадщині, порушує моральні засади суспільства. Власник земельної ділянки, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності органом державної влади чи місцевого самоврядування, іншою фізичною чи юридичною особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення такою особою дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.