Ці та пов’язані з ними питання розглядають юристи
Алла КАЛЬНІЧЕНКО та Анастасія ШЕМШУР

     Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення процедури відведення земельних ділянок та зміни їх цільового призначення» змінив редакцію статті 20 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), що визначає порядок встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок.

     Спочатку з’ясуємо – як же наше законодавство тлумачить поняття «цільове призначення земельної ділянки» та «категорія земель»?

     Земельний кодекс України і, зокрема, його стаття 20 взагалі не дає цим поняттям визначення. Проаналізувавши низку земельних документів, можемо стверджувати, що поняття «категорія земель» ширше за поняття «цільове призначення земельної ділянки». Чому? «Категорія земель» визначається не щодо конкретної земельної ділянки, а до певної їх кількості – сукупності земельних ділянок, можливо, навіть різного цільового призначення, які об’єднуються в одну категорію.

     Що ж до поняття «цільове призначення земельної ділянки», то відповідно до статті 1 Закону України «Про землеустрій» це «використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку».

     Далі визначимося з повноваженнями органів виконавчої влади та місцевого самоврядування щодо встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок.

     За статтею 20 ЗКУ віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

     Цільове призначення земельних ділянок встановлюється цими ж органами під час затвердження проекту землеустрою щодо їх відведення або інших проектів землеустрою.

     Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

     Змінити цільове призначення земельних ділянок державної або комунальної власності уповноважені Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 ЗКУ.

ЕТАПИ ЗМІНИ ЦІЛЬОВОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

     Умовно порядок зміни цільового призначення земельних ділянок можна поділити на три етапи.

ПЕРШИЙ ЕТАП порядку зміни цільового призначення земельних ділянок передбачає необхідність розроблення та погодження проекту відведення земельних ділянок.

     У разі зміни цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності користувачі або зацікавлені особи мають звернутися до органу виконавчої влади або місцевої державної адміністрації за дозволом на розробку проекту землеустрою щодо її відведення.

     У разі зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності власнику не потрібно отримувати дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки - він сам на власний ризик замовляє цей проект. Якщо цей проект рада чи орган виконавчої влади не затверджує і зміна цільового призначення не відбувається, то чинне законодавство жодним чином не врегульовує відшкодування витрачених коштів на виготовлення проекту.

З ЧОГО СКЛАДАЄТЬСЯ ПРОЕКТ ЗЕМЛЕУСТРОЮ ЩОДО ВІДВЕДЕННЯ
ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ У РАЗІ ЗМІНИ ЇЇ ЦІЛЬОВОГО ПРИЗНАЧЕННЯ?

     Відповідно до статті 50 Закону України «Про землеустрій» проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок включають:

1. завдання на розроблення проекту землеустрою;
2. пояснювальну записку;
3. копію клопотання (заяви) про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (зміни цільового призначення земельної ділянки земель державної чи комунальної власності);
4. рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (для державних чи комунальних земель);
5. копії правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці (за наявності таких об'єктів);
6. розрахунок розміру втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва (у випадках, передбачених законом);
7. розрахунок розміру збитків власників землі та землекористувачів (у випадках, передбачених законом);
8. перелік обмежень у використанні земельних ділянок;
9. кадастровий план земельної ділянки;
10. матеріали погодження проекту землеустрою.

     Порядок погодження визначає стаття 186-1 ЗКУ, а саме:

« 1. Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов'язковому погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин.

 2. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об'єкт будівництва або планується розташування такого об'єкта, подається також на погодження до органу містобудування та архітектури.

 3. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки:

• природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, земельної ділянки, розташованої на території чи в межах об'єкта природно-заповідного фонду або в межах прибережної захисної смуги, підлягає також погодженню з природоохоронним органом;
• історико-культурного призначення, земельної ділянки, розташованої на території історичних ареалів населених місць, земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти культурної спадщини, підлягає також погодженню з органом охорони культурної спадщини;
• лісогосподарського призначення підлягає також погодженню з органом лісового господарства;
• водного фонду підлягає також погодженню з органом водного господарства».

     Підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам:

• законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів;
• документації із землеустрою або містобудівної документації.

Звертаємо увагу, що з 1 січня 2013 року набрала чинності частина четверта статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», якою передбачено, що зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється.

     У деяких випадках, передбачених статтею 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації», проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки при зміні її цільового призначення має бути поданий на обов'язкову державну експертизу. У цьому випадку погоджений проект подається замовником або розробником до Держземагентства України, чи його територіального органу для здійснення такої експертизи.

     Цей етап можна вважати завершеним тоді, коли проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки при зміні її цільового призначення виготовлений і погоджений, тобто готовий для передачі його до місцевої ради або органу виконавчої влади для затвердження та прийняття рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.

ДРУГИЙ ЕТАП порядку зміни цільового призначення земельних ділянок передбачає:

• подання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади;
• розгляд та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки
• прийняття уповноваженим органом на підставі проекту відведення земельної ділянки рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, або ж відмову у такій зміні.

     Звертаємо увагу, що у зв’язку із проведенням розмежування земель державної та комунальної власності відбулися зміни у повноваженнях органів державної влади та місцевого самоврядування.

     Основний критерій визначення повноважень відповідних органів - належність земельної ділянки до державної, комунальної чи приватної власності (див. схему).

ТРЕТІЙ ЕТАП законодавство передбачає лише для випадків, коли рішення про зміну цільового призначення земельних ділянок потребує погодження з Верховною Радою України або Кабінетом Міністрів України.

     Зокрема, Верховна Рада України погоджує віднесення особливо цінних земель державної чи комунальної власності до земель інших категорій, та зміну їх цільового призначення.

     Щодо «особливо цінних земель», то стаття 150 ЗКУ до таких земель відносить (у складі земель сільськогосподарського призначення):

• чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах;
• лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові ґрунти;
• темно-сірі опідзолені ґрунти та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті;
• бурі гірсько-лісові та дерново-буроземні глибокі і середньо глибокі ґрунти; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти;
• коричневі ґрунти Південного узбережжя Криму, дернові глибокі;
• ґрунти Закарпаття.

     Також стаття 150 ЗКУ до особливо цінних земель відносить торфовища з глибиною залягання торфу більше одного метра і осушені незалежно від глибини; землі, надані в постійне користування НВАО "Масандра" та підприємствам, що входять до його складу; землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів; а також землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, землі історико-культурного призначення.

     Поряд з тим, погодження матеріалів місця розташування об'єкта, що передбачається розмістити на земельній ділянці особливо цінних земель державної чи комунальної власності із зміною її цільового призначення, здійснюється за погодженням з Верховною Радою України.

     Кабінет Міністрів України погоджує зміну цільового призначення земельних ділянок природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного, лісогосподарського призначення, що перебувають у державній чи комунальній власності.

ЯКЩО ПОРЯДОК  ВСТАНОВЛЕННЯ ТА ЗМІНИ ЦІЛЬОВОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЕЛЬ ПОРУШЕНО

     Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель, відповідно до статті 21 ЗКУ, є підставою для:

а) визнання недійсними рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;

б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;

в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;

г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.