Так, саме з 1 січня 2013 року набувають чинності два Закони України — «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (нова редакція) та «Про державний земельний кадастр» в частині реєстрації земельних ділянок та прав на них.

Цими Законами змінюється порядок набуття прав на земельну ділянку. А саме: з нового року право на землю виникатиме лише з дня його реєстрації в державному реєстрі прав Дер­жавною реєстраційною службою, утвореною при Міністерстві юстиції України, або ж нотаріусами при посвідченні угод щодо відчуження земель­них ділянок.

Права на нерухоме майно, у тому числі і на земельну ділян­ку, та їх обтяження, що виник­ли до набрання чинності цих Законів, визнаються дійсними за відсутності їх державної реєстрації, якщо реєстрація цих прав та їх обтяжень була проведена відповідно до зако­нодавства, що діяло на момент їх виникнення.

Державна реєстрація прав при вчиненні нотаріальної дії з нерухомим майном проводить­ся нотаріусом.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцем розташування об’єкта нерухомого майна.

Державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місця розташування об’єкта нерухомого майна.

Обов’язковій державній реєстрації підлягають такі речові права та обтяження на нерухоме майно (в тому числі і на земельні ділянки):

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Державна реєстрація прав проводиться на підставі:

• договорів, укладених у порядку, встановленому законом;
• свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону;
• свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;
• державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;
• рішень судів, що набрали законної сили;
• інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Підставою для реєстрації прав на земельні ділянки, нерухоме майно, яке на ній розміщено, є:

1) цивільно-правові угоди; 

2) свідоцтво про право власності на нерухоме майно;

3) свідоцтво про право власності, видане органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; 

4) державні акти на право власності або постійного користування на земельну ділянку;

5) рішень судів, що набрали законної сили; 

6) свідоцтво про право на спадщину;

7) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою. 

Підставою для державної реєстрації обтяжень є:

• встановлена законом заборона на користування та/або розпо­рядження нерухомим майном;
• рішення судів, що набрали законної сили;
• постанова органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на не­рухоме майно;
• заборона на відчуження нерухомо­го майна, накладена нотаріусом;
• рішення органу місцевого само­врядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;
• інші акти відповідних держав­них органів та посадових осіб згідно із законом;
• відповідні договори, укладені у порядку, встановленому законом.

Для реєстрації права, яке ви­никло щодо земельної ділян­ки або щодо нерухомості, розташо­ваної на земельній ділянці, громадянину або юридичній особі необхідно звернутися до територі­ального органу державної реєст­раційної служби за місцем знаход­ження майна або більшої за площею його частини.

При цьому Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правонабувача, сторін (сторони) правочину, за яким виникло пра­во, або уповноважених ними (нею) осіб. Державна реєстрація обтя­жень здійснюється за заявою ор­гану або посадової особи, якою встановлюється заборона на роз­порядження нерухомим майном, або особи, в інтересах якої вста­новлюється таке обтяження.

Для реєстрації права необхідно спочатку зареєструвати земельну ді­лянку. На цьому етапі можуть виправ­лятися помилки, допущені у визна­ченні площ земельних ділянок, при встановленні їх меж тощо, а також державний кадастровий реєстратор має право за заявою власника земель­ної ділянки звернутися до реєст­раційної служби щодо реєстрації його права в державному реєстрі прав.

У разі, якщо земельні ділянки, обмеження (обтяження) у їх вико­ристанні зареєстровані до 1 січня 2013 року у Державному реєстрі зе­мель, відомості про такі земельні ділянки, обмеження (обтяження) підлягають перенесенню до Дер­жавного земельного кадастру в ав­томатизованому порядку, без по­дання заяв про це їх власниками, користувачами та без стягнення плати за таке перенесення.

Відомості про інші об’єкти Дер­жавного земельного кадастру, що містяться в документації із земле­устрою та оцінки земель, затверд­женої та переданої до Державного фонду документації із землеустрою до 1 січня 2013 року, підлягають пе­ренесенню до Державного земель­ного кадастру на безоплатній основі центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальними органами відповідно до їх повноважень.

У разі, якщо після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Дер­жавного земельного кадастру вияв­лені помилки у визначенні площ та/або меж земельних ділянок (роз­ташування в межах земельної ділян­ки частини іншої земельної ділян­ки; невідповідність меж земельної ділянки, зазначених у Державному реєстрі земель, її дійсним межам; невідповідність площі земельної ділянки, зазначеної у Державному реєстрі земель, її дійсній площі у зв’язку із зміною методів підрахун­ку (округлення); присвоєння декільком земельним ділянкам од­накових кадастрових номерів), такі помилки за згодою власника зе­мельної ділянки, користувача зе­мельної ділянки державної чи кому­нальної власності можуть бути виправлені на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на міс­цевості) або за матеріалами інвента­ризації земель. Зміна меж земельної ділянки при виправленні вказаних помилок допускається за письмо­вим погодженням з особами, яким належить право власності (а щодо земель державної та комунальної власності — право користування) на суміжні земельні ділянки. Відсутність згоди власника земель­ної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності на виправлення вказаних помилок не є підставою для відмови у перенесенні відомостей про відповідну земельну ділянку до Дер­жавного земельного кадастру, на­дання відомостей про земельну ділянку з Державного земельного кадастру. Про виявлені помилки територіальні органи центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів письмово без­оплатно повідомляють власників (користувачів) земельних ділянок.

Крім того, відповідно до статті 30 Закону «Про Державний зе­мельний кадастр»:

«Державний кадастровий реєст­ратор, який здійснив державну реєстрацію земельної ділянки, після прийняття рішення про затверд­ження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність за заявою особи, яка має право на подання заяви про держав­ну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо такої земельної ділянки, в день надходження такої заяви подає до органу державної реєстрації прав відповідну заяву в електронній формі, оригінали електронних доку­ментів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, або електронні копії оригіналів доку­ментів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, виготовлені шляхом сканування та­ких документів у паперовій формі.

За результатом розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, поданої державним када­стровим реєстратором, орган дер­жавної реєстрації прав надсилає державному кадастровому реєстра­тору документи, оформлені за ре­зультатом розгляду такої заяви, та у випадку, встановленому статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — свідоцтво про право власності на нерухоме майно для їх видачі заявнику».

Крім того з нового року набудуть чинності зміни до Земельного кодексу України, які пов’язані із зміною порядку набуття у власність земельних ділянок, а саме:

• стаття 126 Земельного кодексу матиме вигляд:

«Стаття 126. Оформлення речових прав на земельну ділянку

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Нагадаємо, до кінця 2012 року за статтею 126 право власності на земельну ділянку посвідчується:

державним актом на право власності на земельну ділянку;

цивільно­правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встанов­леному законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

свідоцтвом про право на спадщину.

Право користування земельною ділянкою посвідчується:

державним актом на право постій­ного користування земельною ділянкою;

договором оренди землі, догово­ром суперфіцію ;

договором емфітевзису, договором сервітуту,

зареєстрованими відповідно до закону.

• стаття 111 Кодексу набуде тако­го вигляду:

«1. Право на земельну ділянку мо­же бути обмежено (обтяжено) за­коном або актом уповноваженого на це органу державної влади, поса­дової особи або договором шляхом встановлення:

а) заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом відчуження;

б) умови розпочати і завершити за­будову або освоєння земельної ді­лянки протягом встановлених строків;

в) заборони на провадження окре­мих видів діяльності;

г) заборони на зміну цільового при­значення земельної ділянки, ланд­шафту;

ґ) умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

д) умови додержання природоохо­ронних вимог або виконання ви­значених робіт;

е) умови надавати право полюван­ня, вилову риби, збирання дико­рослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.

2. Обмеження (обтяження) у ви­користанні земельної ділянки, визна­чені у пунктах «б­е» частини першої цієї статті, підлягають державній реєстрації в Державному земельно­му кадастрі в порядку, встановлено­му законом.

Заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шля­хом відчуження земельної ділянки, підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в порядку, вста­новленому законом».

З нового року набирають чин­ності і зміни, внесені до Цивільно­го кодексу із зазначених питань. Зокрема, з 2013­го за цими зміна­ми вже не буде проводитися дер­жавна реєстрація правочинів, а ли­ше реєстрація прав, які виникають на їх підставі.

Також з 1 січня 2013 року на­буває чинності Закон Украї­ни «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», за яким:

«З дня набрання чинності цим Законом землями комунальної влас­ності відповідних територіальних громад вважаються:

а) земельні ділянки:

• на яких розташовані будівлі, спору­ди, інші об’єкти нерухомого май­на комунальної власності відпо­відної територіальної громади;
• які перебувають у постійному кори­стуванні органів місцевого само­врядування, комунальних підпри­ємств, установ, організацій;

б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунк­тів, крім земельних ділянок приват­ної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах «а» і «б» пункту 4 цього розділу.

4. У державній власності залиша­ються:

а) розташовані в межах населе­них пунктів земельні ділянки:

• на яких розташовані будівлі, спору­ди, інші об’єкти нерухомого май­на державної власності;
• які перебувають у постійному ко­ристуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, Національ­ної академії наук України, дер­жавних галузевих академій наук;
• які належать до земель оборони;

б) земельні ділянки, що викорис­товуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України;

в) землі зон відчуження та без­умовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруд­нення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

г) усі інші землі, розташовані за межами населених пунктів, крім зе­мельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпункті «а» пункту 3 цього розділу.

5. Державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, зазначені у пунк­тах 3 і 4 цього розділу, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно із статтею 122 Земельного кодексу України передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку».

З дня набрання чинності цим Законом землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими.

Юрист редакції

Алла КАЛЬНІЧЕНКО